Ventes aux Enchères Publiques
Expérience • Expertise • Approche humaine • Sur mesure
Votre Cabinet d'Avocat en Ventes aux Enchères Publiques à Nantes.
Au-delà du domaine du droit familial et des successions, Doris SIEURIN intervient pour porter les enchères dans le cadre des ventes aux enchères et licitations, à la barre du Tribunal de Nantes.
L’avocat est obligatoire pour participer à ce type de vente, conformément à l’article R322-40 du Code des procédures civiles d’exécution.
Plusieurs recommandations et démarches préalables sont nécessaires avant de se porter acquéreur.
Votre avocat vous propose ce petit guide pratique et par étapes ci-dessous.
"Je créé un environnement de confiance, où vous vous sentirez soutenu tout au long du processus."
Avant la vente aux enchères :
Avant l’audience de vente aux enchères judiciaires appelée audience d’adjudication, il est vivement conseillé de visiter le bien et de prendre connaissance du cahier des conditions de vente.
La date et l’heure de visite, le cahier des conditions de vente, et la date d’audience d’adjudication sont précisés gratuitement, par le greffe du Tribunal Judiciaire du ressort duquel est situé l’immeuble et/ou par l’avocat en charge de la vente du bien.
La visite du bien :
La visite permet de voir l’état du bien, du lieu dans lequel il est situé, et éventuellement de l’occupant du bien si celui-ci est occupé.
Le cahier des conditions de vente :
Le cahier des conditions de vente permet d’obtenir tous les éléments concernant la vente du bien, puisqu’il précise la description du bien, l’origine de propriété, les diagnostics obligatoires, l’état descriptif de division, le règlement de copropriété, etc… ainsi que les coordonnées de l’avocat poursuivant pour tout renseignement nécessaire.
Les conditions pour participer aux enchères :
Les enchères sont libres et ouvertes à tous. Ainsi, investisseurs professionnels, institutionnels, particuliers, marchands de biens peuvent assister aux ventes.
Cependant, pour porter une enchère, des conditions sont obligatoires :
- Être capable juridiquement. Les mineurs, les personnes placées sous tutelle ou sous curatelle, les personnes faisant l’objet d’une liquidation judiciaire ou d’une procédure de rétablissement personnel, ne peuvent pas porter des enchères ;
- Être représenté par un avocat inscrit au barreau du Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble ;
- Donner pouvoir à son avocat de porter les enchères en son nom et pour son compte ;
- Remettre à son avocat, contre récépissé, un chèque de banque rédigé à l’ordre du compte séquestre du bâtonnier du Barreau du lieu de l’immeuble, représentant 10% du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 euros ;
- Remettre à son avocat un second chèque de banque correspondant aux frais préalables, dont le montant est communiqué avant l’audience d’adjudication ;
- Remettre à son avocat une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines portant interdiction d’acheter un bien immobilier et, s’il s’agit d’une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle.
Le déroulement des enchères :
- Lieu et heure :
Les enchères se tiennent devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire du lieu où se situe l’immeuble durant l’audience d’adjudication.
A Nantes, les audiences d’adjudication ont lieu le vendredi à 10 heures.
- Montant de la mise à prix :
Le juge commence par rappeler les dossiers un à un puis l’adresse du bien immobilier, le montant des frais préalables ainsi que le montant de la mise à prix fixé.
Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente.
- Le déroulé des enchères :
Les enchères sont obligatoirement portées par un avocat.
Elles sont pures et simples : elles engagent leur auteur, sans que ce dernier puisse se rétracter.
Chaque enchère doit être supérieure à celle qui la précède sans aucun minimum requis. (En pratique, les enchères sont souvent portées de mille euros en mille euros)
Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. En pratique, anciennement il s’agissait de ventes à la bougie mais désormais un un écran diffuse le temps écoulé et un signal sonore marque le port d’une enchère et la fin d’une enchère.
La dernière enchère emporte adjudication.
Ces règles étant d’ordre public, leur violation entraîne la nullité de l’adjudication et le bien est immédiatement remis en vente.
Le paiement du prix et des frais de vente dans un délai de deux mois :
- La consignation du prix et des frais de vente :
L’enchérisseur déclaré adjudicataire doit payer le prix de vente adjugé dans un délai de deux mois.
Pour se faire, il doit consigner le prix de vente et les frais de vente sur un compte séquestre, généralement le compte séquestre du Bâtonnier ou à la CARPA.
Les frais de vente comprennent : les frais préalables, les droits de mutation, les émoluments de vente, les frais de publicité au Service de la Publicité Foncière, et les honoraires de l’avocat.
En général, ces frais représentent 15% à 18% du prix de vente. Ce montant n’étant pas négligeable, il est important d’en avoir connaissance puisqu’au final, le prix de vente en sera augmenté. Votre avocat vous fera une estimation lors du rendez-vous préalable.
Une fois le prix de vente payé dans sa totalité, le titre de vente est remis à l’adjudicataire.
- Le paiement d’une partie du prix :
Dans le cas où l’adjudicataire ne consigne qu’une partie du prix dans les deux mois, le prix de vente sera augmenté des intérêts au taux légal jusqu’à consignation complète du prix.
- La défaillance de l’adjudicataire :
Dans le cas où l’adjudicataire ne consigne pas, la vente sera résolue de plein droit.
La surenchère dite « du dixième » :
Bien que l’audience d’adjudication soit en principe terminée et que l’adjudicataire soit déclarée propriétaire du bien, il reste possible pour toute personne de formuler une surenchère.
Le montant de la surenchère doit être au moins 10% supérieur au prix d’adjudication.
La surenchère sera exercée qu’une seule fois et donnera lieu à une nouvelle audience d’adjudication.
La surenchère se fait par déclaration d’avocat dans un délai de 10 jours suivant l’audience d’adjudication et doit être dénoncée, à peine d’irrecevabilité, par acte d’huissier à l’avocat poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi.
Cette audience de surenchère se déroule de la même manière que l’audience d’adjudication.
L’adjudication sur surenchère produit les mêmes effets que l’adjudication initiale.
L’adjudication sur réitération des enchères :
Dans le cas où l’adjudicataire serait défaillant dans le paiement du prix de vente dans les deux mois suivant l’adjudication, la vente est résolue de plein droit. Dès lors, le bien est remis aux ventes aux enchères dans les mêmes conditions que l’audience d’adjudication.
Une nouvelle audience d’adjudication est tenue dans un délai de 2 à 4 mois suivant la résolution définitive de la vente.
La forme et les effets de l’adjudication sur réitération des enchères sont les mêmes que l’adjudication initiale.
L’adjudication sur réitération des enchères :
- Le bien est occupé par le propriétaire faisant l’objet de la saisie immobilière.
Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Le propriétaire devra quitter les lieux dès la date d’adjudication. A défaut, et sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien du propriétaire dans les lieux, il pourra être expulsé.
- Le bien est occupé par un locataire.
Si le locataire dispose d’un bail valide et opposable à l’adjudicataire, ce dernier ne pourra pas, en principe, l’expulser. L’adjudicataire devra attendra la fin du bail pour donner congé au locataire. L’adjudicataire pourra agir en justice pour ordonner son expulsion suivant les règles spécifiques des baux d’habitation.
- Le bien est occupé par un occupant sans droit ni titre.
L’adjudicataire pourra agir en justice pour ordonner son expulsion suivant les règles spécifiques des baux d’habitation.